Ley Valentín en Chile: Qué exige la Ley 21.842 a departamentos y condominios desde 2026
Actualizado: 11 oct
¿Es obligatorio instalar mallas de seguridad? ¿Un condominio puede prohibirlas? ¿Desde cuándo comienza a exigirse la nueva normativa? Te explicamos qué cambia con la Ley Valentín y cómo afecta a propietarios, arrendatarios, residentes, comités y administradores de condominios en Chile.
La denominada Ley Valentín, Ley N.º 21.842, fue publicada el 23 de septiembre de 2026 y modificó la Ley N.º 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria para incorporar medidas destinadas a prevenir caídas accidentales desde edificios y viviendas en altura.
Entre sus principales cambios se encuentra una regla especialmente relevante para las comunidades: los reglamentos de copropiedad ya no pueden prohibir la instalación de sistemas de protección contra caídas, como mallas de seguridad de alta resistencia o mecanismos de bloqueo y limitación de apertura de ventanas.
Pero existe una diferencia importante entre lo que ya está vigente y lo que será obligatorio desde 2028. En Admilagos te explicamos los principales puntos.
¿Qué es la Ley Valentín?
La Ley N.º 21.842, conocida públicamente como Ley Valentín, modifica la Ley de Copropiedad Inmobiliaria para incorporar sistemas adicionales de seguridad destinados a prevenir caídas accidentales desde edificios en altura.
La normativa es conocida con este nombre en memoria de Valentín, un niño de cinco años que falleció en 2025 luego de caer desde un edificio ubicado en San Pedro de la Paz, Región del Biobío.
La ley aborda principalmente dos materias:
1. Permitir la instalación de sistemas de seguridad contra caídas.
El reglamento de copropiedad no puede impedir la instalación de estos elementos, aunque puede establecer condiciones y estándares.
2. Hacer obligatorias determinadas medidas de seguridad en algunas viviendas.
Esta obligación se aplicará a departamentos ubicados sobre el primer piso en los que residan determinados grupos de mayor riesgo.
¿Qué cambia con la Ley Valentín en los condominios?
La modificación incorpora expresamente a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria la posibilidad de instalar sistemas adicionales, permanentes y resistentes destinados a impedir caídas accidentales.
La propia Ley N.º 21.842 menciona, entre otros:
Mallas de protección de alta resistencia.
Sistemas de bloqueo de ventanas.
Limitadores de apertura de ventanas.
Otros mecanismos de seguridad que cumplan las instrucciones aplicables de la Secretaría Ejecutiva de Condominios.
Esto tiene una consecuencia importante: la estética de la fachada ya no puede utilizarse simplemente como fundamento para prohibir completamente este tipo de medidas.
¿Las mallas de seguridad son obligatorias con la Ley Valentín?
No necesariamente. Este es probablemente uno de los puntos que más confusión ha generado.
La Ley Valentín no establece que todos los departamentos de Chile deban instalar mallas de seguridad. Tampoco establece que una malla sea el único mecanismo válido.
Lo que exige la normativa son medidas de seguridad idóneas para prevenir caídas accidentales en determinados casos. Dependiendo de las características de la vivienda, estas pueden corresponder a mallas de protección, bloqueadores de ventanas, limitadores de apertura u otros sistemas adecuados.
¿Quiénes estarán obligados a instalar medidas de seguridad?
El nuevo artículo 43 bis de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece esta obligación para el copropietario, arrendatario u ocupante de una vivienda que cumpla determinadas condiciones.
La unidad debe encontrarse sobre el primer piso y en ella deben residir:
Niños o niñas de hasta 12 años, o
Personas con necesidades especiales que presenten un mayor riesgo de caída.
En esos casos deberán implementarse medidas de seguridad en aquellos sectores de la vivienda que presenten riesgo de caída.
La obligación también puede extenderse a bienes comunes entregados en uso y goce exclusivo de esa vivienda cuando exista riesgo de caída.
Por ejemplo, podría ser relevante para determinadas terrazas asociadas exclusivamente a un departamento.
¿Desde qué piso se aplica la Ley Valentín?
La ley utiliza la expresión “vivienda ubicada sobre el primer piso”.
Por lo tanto, para efectos de la obligación establecida en el nuevo artículo 43 bis, estamos hablando de viviendas ubicadas desde el nivel inmediatamente superior al primer piso y que además cumplan las demás condiciones establecidas por la normativa.
No basta, entonces, con vivir en un edificio. También debe concurrir la condición relacionada con quienes residen en la vivienda.
¿Desde cuándo rige la Ley Valentín?
Aquí hay una distinción muy importante:
Desde el 23 de septiembre de 2026:
Desde la publicación de la Ley N.º 21.842, el reglamento de copropiedad no puede prohibir la instalación de sistemas adicionales de seguridad destinados a prevenir caídas.
Por ejemplo, si un residente quiere proteger un balcón mediante una malla de seguridad adecuada, el reglamento no puede establecer una prohibición absoluta de ese tipo de sistemas.
Desde septiembre de 2028:
La obligación del nuevo artículo 43 bis de implementar medidas de seguridad en las viviendas que cumplan las condiciones señaladas será exigible una vez transcurridos 24 meses desde la publicación de la ley.
Como la Ley Valentín fue publicada el 23 de septiembre de 2026, ese período se cumple en septiembre de 2028. Esto significa que existen dos fechas distintas que las comunidades deben tener presentes:
2026: ya no se pueden prohibir estos sistemas de protección.
2028: comenzará a exigirse la obligación específica establecida para determinadas viviendas.
¿Puede un condominio prohibir las mallas de seguridad?
No puede establecer una prohibición absoluta.
La Ley Valentín modificó expresamente el artículo 8 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria para señalar que el reglamento no podrá prohibir a propietarios, copropietarios, arrendatarios u ocupantes instalar sistemas adicionales destinados a impedir caídas accidentales.
Esto incluye las mallas de protección de alta resistencia.
Sin embargo, esto no significa que cada residente pueda instalar cualquier sistema de cualquier manera.
¿El condominio puede exigir un tipo determinado de malla o instalación?
La comunidad sí conserva facultades para establecer ciertos estándares.
El reglamento de copropiedad puede fijar:
Estándares mínimos de calidad.
Condiciones de instalación.
Condiciones de mantención.
Criterios destinados a conservar el orden y homogeneidad de la edificación.
Requisitos destinados a mantener la seguridad de la instalación.
La diferencia es importante:
Regular la instalación: sí.
Prohibir completamente las medidas de seguridad: no.
Esto permitirá, por ejemplo, que una comunidad pueda establecer criterios homogéneos para evitar instalaciones deficientes o inseguras sin impedir que una familia proteja su vivienda.
¿Necesito autorización de la administración para instalar una malla de seguridad?
La Ley N.º 21.842 establece que las personas obligadas conforme al nuevo artículo 43 bis deberán informar al administrador acerca de la instalación de la medida de seguridad y proporcionar los antecedentes documentales correspondientes.
Por eso es importante diferenciar entre informar una instalación y solicitar autorización para algo que la ley permite.
Además, siempre deberá respetarse la regulación aplicable y los estándares válidamente establecidos en el reglamento de copropiedad.
¿Quién debe pagar las mallas o sistemas de protección?
La Ley Valentín coloca la obligación sobre el copropietario, arrendatario u ocupante a cualquier título que se encuentre en las situaciones contempladas por el artículo 43 bis.
La norma no establece que estas protecciones individuales deban ser financiadas mediante los gastos comunes del condominio.
Por ello, no debe confundirse la protección exigida dentro de una vivienda particular con eventuales medidas de seguridad que una comunidad decida ejecutar sobre bienes comunes generales.
¿Qué ocurre si el departamento es arrendado?
La norma menciona expresamente al copropietario, arrendatario u ocupante a cualquier título.
Por lo tanto, vivir en una propiedad arrendada no deja a la vivienda fuera de la regulación cuando concurren las circunstancias previstas por la ley.
En situaciones particulares puede resultar recomendable que propietario y arrendatario acuerden previamente aspectos como la contratación, costo, instalación y conservación de las medidas implementadas.
¿La Ley Valentín también obliga a instalar mallas si tengo mascotas?
Este es otro punto que puede generar confusión.
El texto finalmente publicado de la Ley N.º 21.842 establece la obligación respecto de viviendas donde residan niños o niñas de hasta 12 años o personas con necesidades especiales que presenten un mayor riesgo de caída.
Las mascotas no aparecen incluidas en esos supuestos del nuevo artículo 43 bis.
Esto es importante porque durante la discusión de iniciativas anteriores relacionadas con la Ley Valentín sí circularon propuestas y publicaciones que mencionaban mascotas.
Por ello, al buscar información en internet es posible encontrar contenido anterior a la publicación de la ley que no coincide exactamente con el texto finalmente aprobado.
Nada impide, por supuesto, que un residente instale medidas de protección para una mascota, respetando las disposiciones aplicables del condominio.
¿Existe una “malla certificada por la Ley Valentín”?
La Ley N.º 21.842 no crea una certificación denominada “malla certificada Ley Valentín” ni establece en su texto una marca específica que deba utilizarse.
Lo que exige es que los sistemas sean adicionales, permanentes y resistentes, y permite que se establezcan estándares de calidad, instalación y mantención.
Por eso, ante ofertas comerciales que aseguren que un producto está simplemente “certificado por la Ley Valentín”, resulta recomendable revisar exactamente qué certificación posee el producto, quién la emite y qué característica técnica acredita.
¿Qué ocurre si falla una malla o sistema de seguridad?
La nueva normativa también aborda esta situación. El artículo 43 bis establece que el fabricante, proveedor o instalador responderá por las fallas o defectos de las medidas de seguridad de acuerdo con la Ley N.º 19.496 sobre Protección de los Derechos de los Consumidores, cuando corresponda, además de las responsabilidades civiles que puedan proceder.
Por ello resulta recomendable conservar:
Boleta o factura.
Garantía.
Identificación de la empresa instaladora.
Ficha técnica del producto.
Antecedentes de la instalación.
Documentación que acredite las características del sistema.
¿Qué debe hacer el administrador de un condominio con la Ley Valentín?
La publicación de la Ley Valentín también genera trabajo preventivo para las administraciones.
No significa que el administrador deba salir inmediatamente a instalar mallas en todos los departamentos.
Su función debe enfocarse, entre otros aspectos, en informar correctamente, revisar la regulación interna de la comunidad y recibir los antecedentes de las instalaciones cuando corresponda. La ley señala expresamente que el residente obligado debe informar al administrador y entregar la documentación respectiva.
Para las comunidades, este período previo a 2028 es una buena oportunidad para revisar sus procedimientos.
¿Qué debería hacer ahora un comité de administración?
Aunque la obligación contemplada en el artículo 43 bis tenga una aplicación diferida, recomendamos que los condominios comiencen desde ahora a analizar sus reglamentos.
Especialmente debería revisarse si existen cláusulas que:
Prohíban completamente las mallas de seguridad.
Prohíban bloqueadores o limitadores de ventanas.
Impidan cualquier modificación visible desde el exterior sin considerar medidas de seguridad.
No establezcan criterios claros respecto de calidad e instalación.
Mantengan disposiciones que puedan resultar incompatibles con la nueva Ley N.º 21.842.
La normativa permite conservar criterios de orden y homogeneidad, pero estos no pueden transformarse en una prohibición de los sistemas de protección reconocidos por la ley.
Ley Valentín: ejemplo práctico
Supongamos que una familia vive en el sexto piso de un edificio junto a un niño de seis años. El departamento tiene un balcón y varias ventanas que pueden abrirse completamente.
Con la Ley Valentín:
Actualmente: el reglamento del edificio no puede simplemente prohibir que esa familia instale un sistema de seguridad contra caídas.
Desde septiembre de 2028: cuando se cumplan las condiciones establecidas por el artículo 43 bis, deberán existir medidas de seguridad idóneas en los sectores que presenten riesgo de caída.
Estas medidas no necesariamente tienen que ser exclusivamente mallas.
Dependiendo de cada sector podrían utilizarse sistemas de bloqueo, limitadores de apertura u otras soluciones adecuadas y permitidas por la normativa.
Preguntas frecuentes sobre la Ley Valentín:
¿Cuál es el número de la Ley Valentín?
Corresponde a la Ley N.º 21.842, publicada el 23 de septiembre de 2026.
¿Qué ley modifica?
Modifica la Ley N.º 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria.
¿La Ley Valentín obliga a todos los departamentos a tener mallas?
No. La obligación específica se aplica a determinadas viviendas ubicadas sobre el primer piso en las que residan niños de hasta 12 años o personas con necesidades especiales que presenten mayor riesgo de caída.
¿La protección tiene que ser necesariamente una malla?
No. También pueden utilizarse sistemas de bloqueo o limitación de ventanas y otros mecanismos idóneos que cumplan la normativa aplicable.
¿Puede la administración prohibir que instale una malla?
El reglamento de copropiedad no puede establecer una prohibición absoluta de estos sistemas. Sí puede establecer estándares de calidad, instalación y mantención.
¿Desde cuándo es obligatorio instalar estas medidas?
La obligación contemplada en el nuevo artículo 43 bis será exigible una vez transcurridos 24 meses desde la publicación de la ley, es decir, durante septiembre de 2028.
¿Debo informar al administrador?
Cuando resulte aplicable la obligación del artículo 43 bis, la ley establece que se deberá informar al administrador sobre la instalación y entregar los antecedentes documentales correspondientes.
¿La Ley Valentín incluye a las mascotas?
Las mascotas no aparecen entre los supuestos expresamente señalados en el artículo 43 bis de la ley finalmente publicada.
¿Quién responde si una protección falla?
Según la nueva normativa, el fabricante, proveedor o instalador puede responder por fallas o defectos conforme a la legislación de protección al consumidor, cuando corresponda.
¿Qué significa la Ley Valentín para los condominios de Chile?
La Ley Valentín incorpora un cambio relevante en la manera en que las comunidades deben abordar la seguridad en altura.
Hasta ahora era habitual encontrar reglamentos preocupados principalmente por conservar la uniformidad exterior de los edificios. La nueva normativa establece expresamente un límite: esa preocupación no puede significar una prohibición de implementar medidas destinadas a prevenir caídas accidentales.
Para administradores y comités, el desafío será compatibilizar ambos aspectos: permitir que los residentes protejan adecuadamente sus viviendas y, al mismo tiempo, establecer criterios técnicos y uniformes que permitan realizar instalaciones seguras y correctamente mantenidas.
La prevención también forma parte de una buena administración!
En Admilagos creemos que administrar una comunidad va mucho más allá de recaudar gastos comunes.
Una administración responsable también significa anticiparse a los riesgos, mantener informados a los residentes, actualizar los procedimientos y adaptarse oportunamente a los cambios de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
La publicación de la Ley Valentín abre un período importante para que administradores, comités y residentes revisen las condiciones de seguridad de sus edificios y se preparen correctamente para las obligaciones que comenzarán a ser exigibles.
En Admilagos, administración de condominios en Osorno y la Región de Los Lagos, trabajamos para que las comunidades cuenten con información clara, gestión responsable y una mirada preventiva.
Porque un condominio bien administrado no solo debe funcionar bien: debe ser un lugar seguro donde dé gusto vivir.
"Este contenido tiene fines informativos y no constituye asesoría jurídica para un caso particular".
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