Vecinos que no pagan: ¿Qué hacer con los residentes que no pagan su gasto común?

¿Qué pasa si vivo en un condominio y de repente no quiero pagar más los gastos comunes? ¿La administración puede hacer algo? ¿Es legal que reaccionen cortándome la luz, la calefacción o el internet?

¡Por suerte la administración si puede hacer algo, y mucho! Quédate, que aquí que te lo cuento.

En este caso es importante hacer mención a la ley de copropiedad 21442 que en su artículo 10 especifica las consecuencias de incumplir con esta importante obligación. De hecho, desde la promulgación de esta ley, la forma correcta de hacer referencia al termino “gasto común” es como “obligaciones económicas”, ya que este término engloba todas las obligaciones que tiene un copropietario o residente con la comunidad o condominio.

En este sentido, es responsabilidad del administrador de tu condominio, asegurarse de que todos los residentes o copropietarios que viven en dicha comunidad cumplan con sus obligaciones económicas, es decir: que paguen sus gastos comunes, las multas, el arriendo de una sala común, el gimnasio, etc. Todo esto se engloba en un mismo concepto: “Obligaciones económicas”

¿Y qué puede hacer el administrador en caso de enfrentarse al incumplimiento de uno o más copropietarios que no pagan sus obligaciones económicas?

La ley otorga al administrador una serie de facultades o de herramientas, que buscan precisamente evitar que esto pase.

En caso de deuda acumulada, lo primero es siempre intentar contactarse con el copropietario y negociar un plan de pago para la deuda acumulada. Este plan de pago debe ser formalizado por escrito y con un respaldo tanto para el copropietario como para la administración.

IMPORTANTE ACLARAR: Que es deber del administrador anticipar y estar pendiente de que los residentes paguen su gasto común, esto a través de su registro interno, su contabilidad o la estrategia que estime conveniente, lo importante es que debe tener super claro quién paga y quien no paga mes a mes.

Bueno, en el caso de que, a pesar de que la administración se haya contactado con el copropietario, le haya enviado correos, lo haya llamado y haya agotado todos los medios y este aun así se niegue a pagar, la ley permite el corte de suministro eléctrico, calefacción o telecomunicaciones para todo aquel que mantenga una deuda de 3 meses continuos o discontinuos en su gasto común. Eso sí, se debe notificar y cumplir ciertos requisitos para hacer efectiva esta medida de presión.

1.      Notificación: Se debe notificar por carta escrita o correo electrónico con mino 5 días de anticipación al residente. Ojo! se debe ser “super” claro en advertir sobre la acción que se quiere realizar. Y en dicha carta o correo se debe especificar el total de la deuda y el detalle de los meses adeudados.

2.      Acción de corte: Siempre ha existido la pregunta de: ¿Quién corta la luz? ¿Es el administrador? ¿La empresa proveedora de energía? En este sentido se recomienda que siempre el administrador notifique a la empresa de suministro eléctrico y solicite el corte, no se recomienda para nada que el administrador manipule los medidores por sí solo, la seguridad siempre esta primero.

Por lo general y por experiencia, en este punto la mayoría de los casos se logran solucionar y se llega a acuerdo. Pero en el caso de que un residente haga caso omiso y solicite la reposición del suministro eléctrico, el administrador puede repetir esta acción de manera indefinida, por lo general aquí pagan (nadie quiere estar sin luz).

¿Qué pasa si se vuelve un dolor de cabeza y aun así no se logra que el copropietario pague?

En este caso podemos pasar a gestionar acciones legales en contra del residente. Eso si, hay que analizar bien cuando aplica proceder con estos casos, ya que tiene sus costos (y estos costos los paga la comunidad).

En este punto la administración puede gestionar la denuncia ante el juzgado de policía local. El inciso final del artículo 33 de la Ley de Copropiedad establece que: “El cobro de gastos comunes se sujetará al procedimiento del juicio ejecutivo del Título I del Libro Tercero del Código de Procedimiento Civil y su conocimiento corresponderá al juez de letras respectivo”.

Aunque no existe un monto de deuda mínimo para este procedimiento, realizarlo es costoso y complejo, por lo que sólo debería aplicarse en casos extremos donde el monto de la deuda lo amerite. En los demás casos, lo más recomendable es un cobro “prejurídico” ajustado a la ley, con cartas de cobranza, avisos, acuerdos de pago, etc.

En resumen:

✅ Pagar los gastos comunes es una obligación y el impago tiene consecuencias legales significativas.

✅ Tu administrador debe preocuparse de mantener la comunidad sana y sin deuda, realizando las acciones que sean necesarias para asegurar el cumplimiento de los pagos y obligaciones económicas de sus residentes.

✅ El no pago del gasto común perjudica a tu comunidad, ya que con estos recursos se pagan las obligaciones económicas del condominio mes a mes.

✅ El no pago de 3 meses continuos o discontinuos faculta a la administración a proceder con el corte de suministro eléctrico, telecomunicaciones o calefacción (depende del condominio).

✅ Si tienes un vecino con deuda extrema se puede demandar, pero debe ser un acuerdo comunitario acordado idealmente en asamblea.